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房地产股权交易能节税?
添加时间:2018-08-11
  

  买卖公司名下的房地产,业主总会问道:“用股权转让会比产权转让交的税会更少吧?”,显然为买卖房产进行股权交易的税务筹划,能少交税已是众所周知的事情,然而这个税收筹划真的有那么强大的节税效果吗?

  故事情节:土豪公司是李土豪投资1亿元设立的,持股100%,土豪公司用这1亿元买了一块地后公司没有经营任何业务。10年后地块升值到10亿。庄大款看中了土豪公司的这块土地,投资10亿成立了大款公司跟土豪公司谈判买地。

  李土豪知道直接卖地要交很多税,就提出土地买卖要筹划为股权买卖,将土豪公司卖给庄大款。为规避100%股权转让视同转让土地交土地增值税的税法规定,设计为先转土豪公司的90%股权给庄大款,过一段时间再转剩余的10%股权,合计就是地块的交易价10亿,双方各自需要缴纳的税费如下:

  李土豪应缴税费合计18,050.00万元,加上当初买地花费的1亿元,李土豪在这个买卖中获利71,950.00万元。

  《税屋》提示——印花税对应的税额应为“50.00”,合计对应的税额被遮挡部分为“ 18,050.00”

  土豪公司办理产权转让将土地过户给大款公司需要支付63,890.88万元的税费,加上当初买地花费的1亿元,土豪公司在买卖中获利26,109.12万元。李土豪只需要再缴纳20%的个人所得税5,221.82万元,就可以获得20,887.30万元回家养老了。

  《税屋》提示——印花税对应的税额应为“50.00”,合计对应的税额被遮挡部分为“ 63,890.88”

  《税屋》提示——印花税对应的税额应为“50.00”,合计对应的税额被遮挡部分为“3,050.00”

  上述两种交易方式,股权转让双方缴纳税费合计18,100.00万元,产权转让双方缴纳的税费72,162.70万元,股权转让筹划节税54,062.70万元,进行股权转让真是太划算了!

  又过了N年,大款公司买入土地后也是啥事没干,土地又涨价了,涨到15亿了。庄大款心想要赚钱了,也给自己筹划一下卖掉,此时他该选择哪种方式进行交易呢?

  假设进行产权交易,庄大款的土豪公司要承担10亿的税,加上N年前购买土豪公司股权支付的100,050.00万元,大款公司土地卖15亿还亏了。

  《税屋》提示——印花税对应的税额应为“75.00”,合计对应的税额被遮挡部分为“ 100,842.06 ”

  若选择股权交易,大款公司需缴纳企业所得税及印花税合计12,556.25万元,加上N年前购买土豪公司股权支付的100,050.00万元,大款公司可以赚37,393.75万元。

  《税屋》提示——企业所得税对应的税额应为“12,481.25”,印花税被遮挡部分为“75.00”

  故事点评:为什么土地从10涨价到15亿的增值部分还不够缴纳产权交易的税费成本呢?是因为在购入土地时李土豪节约的税负转移到了庄大款身上,而且土地增值额增加更是加大了前次交易转移的企业所得税、增值税及土地增值税。股权转让和产权转让相比,股权转让不征流转税,同时由于资产的权属没有发生转移仍然在土豪公司名下,也不需要征土地增值税。因此,以股权转让方式转让资产,对于业主来说确实可以节约流转税、土地增值税的。比如本故事,庄大款的10亿是给了李土豪,但是并不会反映在土豪公司的土地成本上,土豪公司的土地成本还是1亿而不是10亿。

  N年后土豪公司无论是想要出售土地还是开发土地,在计算企业所得税、增值税、土地增值税的扣除成本仍然是1亿而不是10亿。所以股权转让时的不征税,实质上是递延到将来土地开发或产权转让时再一并征收,现在土豪公司的股东是大款公司,大款公司就需要为上一次交易递延节约的税费买单,它的股东庄大款就是名副其实的接盘侠。

  在营改增之前,土地交易的流转税是营业税,改变股权交易确实可以节约营业税,且营业税没有递延的后遗症。但营改增后,土地交易的流转税是增值税了,就有了增值税递延的征收的后遗问题,到将来土地进行开发或进行产权转让时一并缴纳。

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