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房地产篇:红线外配套设施成本与费用的分摊筹
添加时间:2018-08-11
  

  企业拿地时,与当地政府分别签订了7份《国有建设用地使用权出让合同》,每份合同补充条款均约定,“受让人负责无偿配建上述7宗地范围内的三座桥梁建设、项目区范围内所有的道路、绿化景观、河道整治等基础设施配套以及上述地块四周道路、河道之间的绿化建设;负责驳岸、栏杆、绿化景观,清淤和亮化等工程的方案设计与建设”,经工程造价公司评估,工程预计造价约1.3亿元。根据规划,未来项目中配建的桥梁、道路、河道和堤围均位于地块组团的中部,即红线内。项目开发完毕后,企业配建的公共配套设施,小区全体业主都能够免费使用,企业不保留所有权;并且小区属于开放型小区,小区以外的其他城市居民也将能够免费使用。)第十七条规定支持,“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理”。)第四条“土地增值税的扣除项目”第(三)款规定支持,“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”)第二十九条规定,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法可按以下规定选择其一:占地面积法、建筑面积法、直接成本法与预算造价法。结合本案例,项目规划中河流虽然位于每一地块的红线之外,但却处于整个规划项目之内,且被7个地块所环绕,如上图所示。三座桥梁建设、项目区范围内所有的道路、绿化景观、河道整治等基础设施配套以及上述地块四周道路、河道之间的绿化建设成本、费用归集汇总后,由7个地块按照合理的分摊方法进行分配,并计入7个地块相关开发项目的开发成本。把河流、桥梁、堤坝、道路等发生的拆迁及基础设施建设的投入总成本分摊到每一地块时,按照占地面积法进行均摊,即基础设施费总投入成本除以可利用的地块的总占地面积,求出单位面积投入成本额,然后按照各单一地块的占地面积进行分配。【计算方法】根据土地合同,已知各个地块的土地面积。按照各个地块占地面积占整个项目地块的百分比。(1)各个地块占地面积可以从土地出让合同中取得,土地面积合计为417480平方米,统计显示如下表;(2)通过计算得知,1#地块土地面积占整个地块比例为54514/417480*100%=13.06%;(4)假定企业为整个项目发生的公建配套成费用为X元,则1#地块应分摊的成本费用应为13.06%X。

  本方法是按照各个地块中的计算容积率总建筑面积分摊。通过企业提供的各个地块《综合经济技术指标》可以获知各个地块的计算容积率总建筑面积。

  某一地块周边道路内侧或河流内侧所发生的拆迁及基础设施建设的投入总成本,按照各地块开发项目预算造价的比例进行分摊。就近原则是指某一地块周边道路内侧或河流内侧所发生的拆迁及基础设施建设的投入总成本,均归属于该区域地块的成本。如果开发项目或建筑物在河流、道路的一侧,则河流或道路建设费用的一半应归属于该区域地块。而另一半则归属于另一侧的开发项目或建筑物。分析各地块《综合经济技术指标》得知,项目中计算容积率的开发产品中包括住宅、商业/办公和配套设施等业态,根据我个人多年的从业经验,认为以上各开发产品建造成本基本一致(例如主体建造成本为2000元/平方米),但是销售价格迥异,一般情况下,商业/办公的增值率远远高于住宅,因此,在总成本不变的情况下,适当把成本向商业/办公倾斜,将对降低企业土地增值税和企业所得税,作用明显。

  数据显示,在对外销售的商品房地块中,编号为5A的地块中,商业/办公占比最高,2号地块次之。(1)根据前面的占地面积法与建筑面积法的数据,我们对比得知,在建筑面积法下,5A地块占比明显,将可以多分摊公共配套项目成本。

  (2)对于预算造价法,结合各个地块的商业占比,如果5A地块项目投资预算造价占整个项目的比例高于建筑面积法,则可以选择预算造价法,否则应选择建筑面积法。

  (3)对于就近分摊法,首先是税务局认可。税务局认可后,再把此种情况下5A地块分摊的成本金额与建筑面积法、预算造价法的比较,如果合适则选择此种方法。

  这里列举三个标准,企业处理时应据理力争,合法维护公司的最大权益,实现税收负担最小,价值最大。

  房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外,即“红线”外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出,能提供与本项目存在关联关系的直接依据的,可以计入本项目扣除项目金额;不能提供或所提供依据不足的(如与建设项目开发无直接关联,仅为开发产品销售提升环境品质的支出,不得计入本项目扣除金额),不得计入本项目扣除金额。

  房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用,凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资,可据实扣除;与开发项目立项无关的,则不予扣除。

  法释[2018]12号 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释

  国家税务总局北京市石景山区税务局公告2018年2号 国家税务总局北京市石景山区税务局关于修改部分税收规范性文件的公告

  ·B100000中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴和年度纳税申报表(B类,2018年版)及填表说明

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