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房地产企业创新融资之地下室停车位融资方式及
添加时间:2018-08-11
  

  对一个地产项目而言,停车位所占比例通常不低,就住宅类项目而言,一般车位配比会在1:0.5到1:0.8不等(具体看项目整体规划周边公共停车位现状和业态来确定),因此开发商开发一个项目在停车位这一块的投入并不少,如何运用金融的思路提前实现现金回流,并把回流现金投入到下一个项目,是目前地产资金紧缺却又很难在拿地前端进行融资的情况下一个不错的资金来源选择。

  为方便后文融资方式的说明,先行对停车位做分类说明,本文所说分类仅从融资操作的角度出发,不代表法律或正式文件的分类。

  顾名思义,前者可以办理产权证,后者无法办理产权证,也即只能通过租赁的方式进行使用。有产权的车位产权年限以70年的居多,无产权的车位使用权只有20年(关于期限实操中会有一些变通做法,如收益权和经营权的变通等,但不在本文论述范围)。

  区分意义:产权清晰,评估价格明确,是设计一个金融产品的前提,作为资金方/投资方,一般会对有产权和无产权的两类底层资产做不同的金融方案设计。

  开发商根据《人民防空法》的规定,建设地下人防工程,然后将之改造成地下停车位,这类车位称之为“人防车位”。该类车位产权不属于业主也不属于开发商,而属于国家,无法出售但可以出租(谁投资谁受益的原则),不过期限不得超过20年(关于期限实操中会有一些变通做法,如收益权和经营权的变通等,但不在本文论述范围)。

  区分意义:人防车位在实操中经常产生争议,如果做金融产品设计的底层资产为人防车位,一般资金方较为谨慎,特别是占比较大时,一般会放弃整个停车位融资的思路。因此在资产摸底时,资产分类和区别对待是必须的工作环节。

  正常车位指的是符合规划要求,能正常停放车辆或可正常适用的车位。非正常车位包括缺陷车位与高危车位,前者指虽有缺陷(如墙角车位、开门受影响、过道危险等),但小心操作仍能停放的车位,后者指停放车辆存在高度危险的车位,比如处于井盖、下水道等位置或死角停车等。

  区分意义:融资过程中在底层资产摸底环节,要针对非正常车位进行汇总分析,并要求开发商/融资方对非正常车位进行整改后再归入正常车位的底层资产行列,无法整改的,剔除出底层资产。

  指的是归集底层资产停车位的时间节点上,该停车位是否已经出租,如有出租(一般界定标准为已经签订租赁合同或已经实际交付承租人使用等情形),则为带租车位,否则为不带租车位。

  区分意义:在操作融资时要注意承租人这个第三方的权利义务的处理和是否存在特殊的债权债务及处理方式。

  以一定折扣整体收购/包销停车位资产包,并产权过户,开发商“一次性”回收现金。(有关包销的具体融资操作详见本公众号“西政资本”2018年1月3日的推文《限购限贷限售后房地产包销风险防控及融资实务》)。

  ④资产包的车位数(指的是正常车位)达到一定规模,比如一线城市不低于100个,其他城市不低于200个等情形;

  ②根据西政投资集团旗下基金公司的操作原则,基金收购时需打折,折扣率主要看整体底层资产的优质程度,一般在市场价格的6-8折;(市场价格可以参考周边同类项目,也可以评估机构的评估价格做参考);

  ③除了包销外,收购方式要做综合的税筹考虑,如是否可以考虑以资产入股或者以企业分立的形式,把资产包装入到另一个干净的公司(也可以考虑设在税收优惠地),然后收购公司股权的方式。

  关于包销方式的注意要点,请具体参考西政资本公众号于2018年4月11日发布的《西政资本:最新房地产企业融资模式实操总结暨包销、购房尾款融资产品及可转债产品设计》中关于物业包销的内容。

  资金方(同时是停车位运营方)与开发商直接签订《车位租赁权转让协议》受让车位租赁权,租赁期限约定为20年,20年期满后车位使用权无偿赠送给资金方,开发商提前一次性回收停车位保底租金,目前行业上的操作一般年折现率在8-10%左右;

  ③资产包的车位数(指的是正常车位)达到一定规模,比如一线城市不低于100个,其他城市不低于200个等情形;

  ②要特别区分带租车位和不带租车位,以及有产权车位和无产权车位的情形,涉及不同的交付标准和权利义务转移的约定;

  ⑤因涉及受让车位的整改和在《车位租赁权转让协议》项下的权利义务履行,一般资金方在受让车位租赁权时都要求开发商关联方或实际控制人提供担保。

  除上述要求的条件外,一般要求租金现金流收入大概在1.5亿或以上,净利润在3000万以上,底层资产现金流覆盖倍数(利息保障倍数)一般在1.2-1.5之间。

  ①项目尽调时注意核实停车收人(本文指的是开发商关联物业公司)或业委会签的物业合同或有关停车场收费标准的合同,还有停车场收费标准备案文件;

  ②现金流等财务数据除了开发商提供外,资金方尽调人员要前往现场做现场人流测算和停车需求等市场调研;

  资金方(同时为运营方)提供品牌和专业的运营管理服务,开发商将停车场收费备案转移给资金方,资金方支付保底租金+利润分成。

  ①承包期限目前行情上一般为3-5年,如开发商想全面退出并一次性提前回现,这个并不是最优方案;

  一般是售后回租,即已建成的停车场,融资租赁公司出资整体收购过来后再回租给开发商,按我们的经验,一般资金方都会要求上市公司做担保,开发商到期以残值回购。

  针对停车位操作融资租赁,并不是很多租赁公司能操作,因此对底层资产的要求目前市场上基本是前50强开发商所开发项目对应的停车位。

  资金方对开发商的资产要求较高,特别是要求上市公司担保的情况下,除非开发商自身是上市公司,否则找外部担保公司做增信,成本在1.5-3%不等。

  法释[2018]12号 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释

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  ·B100000中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴和年度纳税申报表(B类,2018年版)及填表说明

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