全国服务热线:021-66013565
新闻分类 NEWS CATEGORY
新闻动态 news
联系我们 contact us
手机:
18501695968
电话:
021-66013565
邮箱:
9353721@qq.com
地址:
上海市普陀区中山北路1958号
财税知识
当前位置:主页 > 财税知识 >
“营改增”新政财税[2016]36号——对房地产及建筑
添加时间:2018-07-29
  

  文 (“36号文”) ,公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策,该文件自2016年5月1日起生效。

  在毕马威中国税务快讯第九期中,我们研究了营改增新政策对所有受影响行业的整体影响。在本期毕马威中国税务快讯中,我们将就营改增新政策对房地产及建筑业行业的影响进行进一步的分析。

  36号文确认了我们之前在2016年3月5日发布的毕马威中国税务快讯中预测的增值税率。房地产及建筑业适用的增值税率,以及营业税率和增值税率的比较请见下图:

  由于增值税实际上是基于差额征税(销项减进项),而营业税是基于全额征税(仅销项),所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。另外,过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响,我们将会在下文进行进一步的阐述。

  营业税税制下,房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化,营改增新政策对于房地产及建筑业的影响巨大。政府为保证房地产及建筑业从营业税向增值税平稳过渡,出台了一些具体的规定。

  过渡性政策 – 营改增新法规中包括了一系列过渡性政策,其中包括房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增平稳的过渡,增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率,这一政策不适用于个人销售住房。

  对发生的土地采购成本视同进项抵扣 – 当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候,向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税,但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税,而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。

  个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税 – 为鼓励长期持有不动产并抑制投机行为,除北京、上海、广州和深圳外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。该政策延续了营业税的规定,这一政策不仅适用于个人自住用房,也适用于投资的住房。

  分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额 – 2016年5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率,并且如果购买方是增值税一般纳税人,可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。政策进一步规定,这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣,第一年可抵扣60%,而余下的40%可于第二年抵扣。在现行的营业税制下,购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度,这是我国在增值税税制下巨大的发展,尽管就国际增值税税制惯例而言,这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。

  尽管新的政策以相对平缓的方式控制着对房地产和建筑业的直接影响,预测在2016年5月1日之前,许多建筑业工程项目和房地产销售将会被大力推进,房地产开发商以及购买方从而实现可选择适用过渡性政策。

  政策对于“房地产业”及“建筑业”的定义与营业税法规下的规定基本一致,意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务,并且影响主要的房地产类型,比如住宅、零售、写字楼、工业地产、以及商业地产。

  重要的一点是,服务供应商的业务活动比如房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师将不会被列入“房地产及建筑业”服务范围,而被列入“商务辅助服务”,并适用6%的增值税率。

  法释[2018]12号 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释

  国家税务总局北京市石景山区税务局公告2018年2号 国家税务总局北京市石景山区税务局关于修改部分税收规范性文件的公告

  ·财税“小白”论“个人”的那点事儿——读《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第九条第一款有感

  ·国家税务总局公告2014年第64号:关于《国家税务总局关于固定资产加速折旧税收政策有关问题的公告》的解读[条款失效]

  ·B100000中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴和年度纳税申报表(B类,2018年版)及填表说明

  运营商:税友软件集团股份有限公司地址:杭州市滨江区南环路3738号税友大厦9楼 电话:0571-56688188-8392